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よくいただくご質問についての回答をご紹介します。

不動産を売却した際の譲渡所得の計算方法は? ▽CLICK
不動産を売却した際に生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

譲渡所得について次の通り簡単に説明します。

1.譲渡所得の計算
(1)譲渡所得 = 譲渡収入金額※1 - (取得費※2+譲渡費用※3)
※1:土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2:取得費 次の①、②の内大きい金額を採用
①実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法:譲渡収入金額 × 5%
※3:譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます

(2)課税譲渡所得 = 譲渡所得 - (特別控除※4)
※4:居住用の3,000万円特別控除の特例等

(3)税額計算
税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

(4)所有期間により異なる税率
土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。

①短期譲渡所得:所有期間5年以下の土地・建物等を譲渡した所得
②長期譲渡所得:所有期間5年を超えた土地・建物等を譲渡した所得

(5)各譲渡所得の税率
①居住用の短期譲渡所得:39.63%(所得税30.63%・住民税9.00%)
②非居住用の短期譲渡所得:39.63%(所得税30.63%・住民税9.00%)
③居住用の長期譲渡所得:20.315%(所得税15.315%・住民税5.00%)
④非居住用の長期譲渡所得:20.315%(所得税15.315%・住民税5.00%)
⑤10年超所有軽減税率の特例:
 A:課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
 B:課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

※上記税率には復興特別所得税が上乗せされます
※当該記載はあくまでも概要です。税金のご相談は必ず税務署、または税理士等専門家にご相談ください
空き家に係る譲渡所得の特別控除とは? ▽CLICK
相続により被相続人の居住の用に供されていた家屋で下記記載の要件を満たした際に、相続により取得をした個人が一定期間に譲渡をした場合、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用が認められます。

要件
(1)昭和56年5月31日以前に建築されたもの
(2)マンション等の区分所有家屋ではなく、一戸建てであること
(3)被相続人が亡くなる前に一人暮らしであったこと
(4)建物を現在の耐震基準で改修し土地と併せて売却、もしくは更地に土地のみを譲渡すること
(5)売却金額が1億円以下であること
(6)相続開始日より3年を経過する日の属する12月31日迄に譲渡すること
(7)相続時から譲渡時まで居住・賃貸・事業の要に供されていないこと(空家であること)

※当該記載はあくまでも概要です。税金のご相談は必ず税務署、または税理士等専門家にご相談ください
住宅ローン控除とは? ▽CLICK
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、居住者が下記一定の要件を満たし、住宅ローン等を利用して新築・取得・増改築等をした場合、居住の年から10年間、住宅ローン等の年末残高の合計額等を基に算出された金額が所得税額と住民税の一定額から控除されます。

1.要件
(1)入居した翌年3月15日までに確定申告を行う
(2)住宅、及び敷地の取得を目的とした借入金
(3)銀行・共済組合・住宅金融支援機構・地方公共団体・勤務先等の機関からの融資
(4)床面積(登記簿面積)50㎡以上、50%以上は居住用
(5)マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの
(6)(5)の年数を超えている場合は、
 ①耐震基準適合証明書が取得できたもの
 ②既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの
 ③取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、居住の日までに耐震改修工事を完了しているもの等
(7)取得後6カ月以内に入居、入居後も引続き居住するもの
(8)平成31年6月30日迄の入居を対象とした特例
(9)その年の合計所得金額が3,000万円以下であること
(10)入居の前後2年に居住用3,000万円控除や特定居住用財産の買換え特例を受けないこと

2.控除額
 年末ローン残高 × 控除率 = 控除額
(1)一般の住宅(平成28年以降入居の場合)
 年末ローン残高上限4,000万円又は2,000万円
 ②控除期間:10年間
 ③控除率:1~10年目まで1%
(2)認定長期優良住宅(平成28年以降入居の場合)
 ①年末ローン残高上限5,000万円又は3,000万円
 ②控除期間:10年間
 ③控除率:1~10年目まで1%
(3)認定低炭素住宅(平成28年以降入居の場合)
 ①年末ローン残高上限5,000万円又は3,000万円
 ②控除期間:10年間
 ③控除率:1~10年目まで1%

※当該記載はあくまでも概要です。税金のご相談は必ず税務署、または税理士等専門家にご相談ください
手付解除とは? ▽CLICK
一定期間内であれば手付を交付することによって、後で契約を解除できるようにすることを手付解除といいます。

買主や借主等の手付金を支払った側は手付金を放棄することで、売主や貸主等は受取った手付金の2倍額を返却することで、契約を解除することが出来ます。

一定期間とは契約から残金決済までの期間に応じて異なります。
その期間の半分位が一般的ですが、実際の期日については、契約締結時に買主と売主とが協議のうえ決定します。

手付解除期間後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があります。
相続に有利な「小規模宅地等の特例」とは? ▽CLICK
小規模宅地等の特例とは「亡くなった方(被相続人)」や「生活を共にする家族(同一生計親族)」の事業用や居住用の宅地について、一定の要件を満たした場合にその宅地の評価額を80%減額してもらえる制度です。

たとえば一定の要件を満たせば1億円の価値がある宅地でも2,000万円で税金計算することができます。

この制度は、被相続人や同一生計親族の事業用や居住用に使われていた宅地が残されたご遺族にとって生活するうえでも必要不可欠な財産です。そのような財産に多額の相続税が課税されることになりますと、遺族のその後の生活に大きな支障が生じてしまうことを防ぐために設けられています。

要件としては次の通りです。
(1)被相続人の自宅の敷地を配偶者または「同居の親族」が取得
(2)被相続人の配偶者または同居親族以外の親族が相続した場合については、対象土地を相続し、相続税の申告期限まで所有を継続した場合(ただし既にマイホームを持ち、そこで居住している親族は使用不可。賃貸住まいしている子等が相続した場合使用可)
(3)事業用の場合、事業を承継する親族が継続利用している場合
(4)面積の上限は居住用の場合330㎡、事業用の場合400㎡(不動産賃貸事業・貸付事業用地は200㎡まで50%減額)

相続税改正により地価の高いエリアで不動産をお持ちのお客様につきましては、ご注意が必要です。
千葉・蘇我で60年以上の歴史ある川崎不動産では、税務の知識だけではなく、同じくこの街をよく知る税理士とも提携し、ご紹介も可能です。
税金・不動産の両面からお客様をサポートできますので、相続のご相談も是非川崎不動産へお願いいたします!
不動産資産が多い場合の相続税についての注意点 ▽CLICK
相続税は「相続した人(相続人)」に発生いたします。
原則、相続が発生した翌日から10カ月以内に現金で一度に収める必要があります(例外として延納・物納出来る場合があり)。
つまり、財産が不動産しかない場合には納税資金を用意する必要があり、相続人の大きな負担になる場合があります。
特に2015年1月の相続税改正では、相続税の「基礎控除の引き下げ」と「最高税率の引上げ」となりました。
基礎控除については「5,000万円+(1,000万円×法定相続人)」から「3,000万円+(600万円×法定相続人)」に引き下げられました。
例えば従来は遺産総額が4,000万円でしたら課税対象外でしたが、現在では法定相続人の人数によっては課税対象となります。
最高税率については税率構造が従来6段階最高税率50%でしたが、現在は8段階最高税率55%となりました。

相続税改正により地価の高いエリアで不動産をお持ちのお客様につきましては、ご注意が必要です。
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税金・不動産の両面からお客様をサポートできますので、相続のご相談も是非川崎不動産へお願いいたします!
瑕疵担保責任を履行するための制度とは? ▽CLICK
「瑕疵担保責任とは?」と併せて読んでいただければと思います。

まず、瑕疵担保責任とは売主が一定期間構造上主要部分等について無償で修理することが法律で義務つけられている制度です。

では売主が倒産などをしてしまった場合はどうなるでしょうか?

こうした心配を解消するために2007年5月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(住宅瑕疵担保法)が施工されました。
新築住宅の売主は住宅瑕疵担保責任保険という専用保険に加入するか、保証金を法務局に預ける供託という制度のどちらかを選択し、売主が支払能力不足により修繕が出来ない場合であっても、一定の修理費用を確保することが義務付けれました。
売主が倒産した場合でも買主は保険法人や法務局に請求するればお金を受け取れる仕組みとなってます。

中古住宅・マンション等ではどうでしょうか。
中古物件であってもリフォーム業者や仲介業者などが任意で加入する瑕疵担保保険があるので、保険付物件を探すのも手です。
瑕疵担保責任とは? ▽CLICK
不動産を建築・購入等した後で欠陥(瑕疵)が見つかった場合、施工業者・売主が無償で修理したり、損害賠償に応じなければならないことが法律で義務付けられています。これを瑕疵担保責任といいます。

対象となる部分は住宅の基本構造部分、つまり基礎や柱、壁、梁等といった構造上主要な部分と屋根や窓など雨漏り等雨水の侵入を防ぐ部分です。

新築住宅については住宅品質確保推進法(品確法)にて10年間の瑕疵担保責任をすべての新築住宅に義務付けておりますが、特約により基本構造部分以外も含めて瑕疵担保責任の期間を20年まで伸ばすことも可能です。

中古住宅の場合は、売主様が個人であるケースが多いので保証期間は売主様・買主様間で決めていただきますが、一般的には引渡しより2~3ヵ月といった取り決めが多いです。対象となる部分は基本構造部分の欠陥や雨漏りなどに関わる部分を対象としています。

では、もし売主が倒産してしまったら、、、これについては近日中に「瑕疵担保責任を履行するための制度」にてご紹介をいたします。
転職したてだけど住宅ローンは使えるの? ▽CLICK
結論から申し上げますと次の審査項目をクリアできれば住宅ローンの実行が可能と思われます。

しかしながら住宅ローンは長期にわたり不動産のご購入者様とお付き合いする商品ですので、ライフバランス・収入・勤務体系の変化等が生じる転職後は一層の注意が必要です。

(1)収入
→高額・長期間に関わるローンであるためご返済可能か安定した収入があるかを審査します。経営者・事業主の場合、事業継続年数が3年以上が条件で、過去3年間の確定申告書類、決算報告書等の提出を求められる場合もございます

(2)勤務先
→会社規模での審査判断は近年重要度は下がっておりますが、勤務会社の財務状況等で審査が厳しくなる場合がございます

(3)勤続年数
→以前は一定年以上の勤務年数を求められる場合もございましたが、金融機関・商品によっては勤続年数が間もない場合でも審査基準を満たすケースも増えております

(4)健康状態
→団体信用生命保険の加入が義務付けられる商品がほとんどであるため健康状態の審査がございます

(5)完済時の年齢
→ご勤務時、定年後等ライフサイクルによって収入・健康状態が変化いたしますので審査項目となっております

(6)ご購入物件の価値
→住宅ローンの担保となりますので、審査項目となっております

(7)借入の状態と履歴
→金融機関が融資を実行する際に過去から現在に至るまでの個人信用情報を使い審査いたします。また現在の借入合計額も住宅ローンの上限額に含まれます

その他千葉市・蘇我の不動産情報についても是非川崎不動産までご相談ください!!
不動産の情報を探すには? ▽CLICK
不動産を探すには様々な方法があります。
ご自身で探される場合にはインターネット(情報サイト・個別の不動産HP)、情報誌、チラシ、不動産会社への訪問、、
様々な手段がありますが、お忙しい中お探しになるのは骨が折れる作業。不動産業者にお任せしていただければ、お客様の代わりに不動産を随時お探しいたします。

しかしながら大切なお住まい探しです。しっかりと信用が出来、知識を持った不動産会社をお選びすることをお勧めします。

川崎不動産は営業社員全員、宅地建物取引士・コンサルティングマスター資格を有しており、会社としても千葉で最も古い資格免許を持つ会社の1つです。
不動産のお探しは千葉・蘇我のエリアに強い有限会社川崎不動産にお任せを!!

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